Quello di Bologna è un mercato abitato sempre più in tensione: circa 40.000 studenti fuori sede, 13.000 abitazioni private vuote o sfitte, 3.383 domande al Bando Affitto 2025, 6.668 famiglie in graduatoria ERP 2024 e 2.827 procedure di sfratto registrate tra città e provincia. A livello metropolitano, il fabbisogno stimato ammonta a 7.500 nuovi alloggi ERS solo per contenere l’attuale tensione abitativa e fino a 10.000 nuovi alloggi in locazione per rispondere alle esigenze prospettiche.
Sono i dati della ricerca “L’accessibilità alla casa nel contesto di Bologna: innovazione nei modelli e negli strumenti“, realizzata dal gruppo di ricerca SURLAB dell’Università Bocconi sotto il coordinamento scientifico del prof. Edoardo Croci, presentata oggi in occasione dell’incontro “Abitare il futuro. Nuove alleanze per l’accessibilità abitativa nel territorio bolognese”, promosso da Legacoop Bologna per presentare gli esiti della ricerca
Lo studio ha analizzato dieci casi studio europei e nazionali di modelli di accesso alla casa e coinvolto dieci soggetti chiave del sistema abitativo bolognese, attraverso interviste dirette. Sono stati ascoltati: Città metropolitana di Bologna, Comune di Bologna, Fondazione Abitare Bologna, Fondazione del Monte di Bologna e Ravenna, Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero di Bologna, Università, Open Impact, SUNIA Emilia-Romagna, Confindustria Emilia e ANCE Emilia.
Cinque leve trasversali per rendere la casa accessibile
Dall’analisi comparata dei casi europei e dal confronto con gli interlocutori bolognesi sono emerse cinque leve trasversali che, combinate tra loro, possono agire congiuntamente per garantire un accesso equo e sostenibile alla casa:
Terreni e immobili: concessioni pubbliche, diritti di superficie e recupero del patrimonio inutilizzato per abbassare il costo iniziale dell’intervento.
Capitale: prestiti pubblici agevolati, fondi rotativi, garanzie statali e capitali pazienti per ridurre il costo del denaro.
Produzione edilizia: industrializzazione, prefabbricazione e acquisti aggregati per accorciare i tempi di realizzazione e ridurre i costi di costruzione.
Garanzie e intermediazione: coperture contro la morosità e agenzie sociali di mediazione per riportare sul mercato alloggi sfitti a canoni calmierati.
Servizi integrati: spazi commerciali, energia e servizi di comunità per generare ricavi aggiuntivi che abbassino stabilmente il canone
Il ruolo strutturale della cooperazione di abitanti: –60% sul canone di mercato
Durante l’iniziativa è stato confermato il ruolo dell’Edilizia Residenziale Sociale sviluppata dalla cooperazione di abitanti nel calmieramento del mercato bolognese della vendita e degli affitti. Le cooperative Dozza e Risanamento, che raggiungono oltre 18.000 soci, gestiscono nella città di Bologna 2.919 alloggi in locazione permanente, che coprono circa il 5% del mercato locativo cittadino. Il canone medio applicato ha un differenziale del –60% rispetto al mercato, che si traduce in un beneficio economico stimato in oltre 7.000 euro l’anno per famiglia e in un valore complessivo di calmieramento pari a circa 20 milioni di euro all’anno. La cooperativa Ansaloni invece con 7.800 unità abitative assegnate nel territorio metropolitano rappresenta la principale fonte di calmieramento nel mercato della vendita.
Le tre proposte di Legacoop Bologna al Comune
Sulla base delle evidenze della ricerca, Legacoop Bologna avanza al Comune di Bologna tre proposte, da inserire nella Variante 2 del Piano Urbanistico Generale e negli strumenti attuativi collegati:
Riconoscere pienamente il valore sociale e di calmieramento dei costi dell’affitto e della vendita dell’ERS attraverso leve urbanistiche premianti nel PUG, capace di favorirne lo sviluppo in forma diffusa e rapida nel tessuto urbano, accanto all’edilizia libera, superando la logica del confinamento in lotti separati.
Una governance pubblico-privata non speculativa per la gestione del fondo ERS alimentato dalle monetizzazioni degli obblighi negli interventi di piccole dimensioni. Una governance capace di attrarre nuovi investimenti non speculativi da parte di finanziatori ad alto impatto sociale e ambientale, in una logica di partenariato di lungo periodo.
Corsie di premialità burocratica e amministrativa — tempi certi, procedimenti semplificati, priorità istruttorie — per chi realizza ERS, riconoscendo il maggior valore pubblico di questa tipologia.
«Bologna vive un’emergenza abitativa che non riguarda più soltanto le fasce fragili, ma anche il lavoro, i giovani e la cosiddetta fascia grigia. Come Legacoop Bologna, rappresentando soggetti dell’economia sociale, ci candidiamo a costruire una risposta non speculativa, orientata all’interesse generale e capace di far convergere pubblico, privato e cooperazione. L’ERS a locazione permanente è economia circolare abitativa: lo stock non ha “fine vita” e ospita generazioni successive di famiglie; ed è rinnovabile, perché rigenera la propria utilità sociale senza consumare nuovo suolo. L’ERS in vendita invece garantisce l’accesso alla proprietà della casa a prezzi calmierati per dare stabilità economica alle famiglie. Con le tre proposte che avanziamo al Comune — premialità urbanistica, governance non speculativa del fondo ERS, velocità amministrativa per realizzare ERS — possiamo costruire fino a 1.000 nuovi alloggi calmierati in 10 anni, portando la cooperazione al fianco della città», dichiara Rita Ghedini, presidente di Legacoop Bologna.
